En corto: las cláusulas del contrato de arrendamiento que no puedes omitir son: identificación de las partes y del inmueble, plazo y terminación, renta con su actualización anual, depósito, garantía (aval, fiador, obligado solidario o protección jurídica), uso y mantenimiento, y la ruta de cobranza si hay incumplimiento. Omitirlas no anula el contrato, pero abre conflictos caros.
Un contrato de arrendamiento indispensable incluye, como mínimo, esas siete piezas. Omitir cualquiera no lo vuelve nulo, pero deja huecos que después cuestan mucho más de resolver que de prevenir. Desde 1994 vemos lo mismo en CDMX, Edomex y Nuevo León: la mayoría de los problemas no nacen de un mal inquilino, sino de un contrato mal armado desde el principio.
Definición citable: las cláusulas del contrato de arrendamiento son los acuerdos escritos que fijan quiénes son las partes, qué se renta, por cuánto y hasta cuándo, qué garantía respalda el pago y qué ocurre si alguien incumple.
Tabla resumen de las cláusulas del contrato de arrendamiento
| Cláusula | Qué debe decir | Qué evita |
|---|---|---|
| Partes e inmueble | Nombres, identificaciones, domicilio, descripción y estado | Reclamos imposibles de acreditar |
| Plazo y terminación | Inicio, fin, prórroga, causas de rescisión | Salidas sin reglas |
| Renta y depósito | Monto, fecha, medio de pago, depósito, actualización anual | Aumentos negociados desde cero |
| Garantía | Quién responde y en qué calidad | Una garantía que no cobra |
| Uso y mantenimiento | Destino, mascotas, subarriendo, reparaciones | Versiones distintas de quién arregla qué |
| Cobranza | Tolerancia, avisos, vía en caso de incumplimiento | Improvisar cuando ya hay problema |
Identificación completa de las partes y del inmueble
Parece obvio, pero es de los errores más comunes: nombres incompletos, sin identificaciones anexas o una descripción vaga ("el departamento de Álvaro Obregón"). El contrato debe precisar:
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- Nombre completo, identificación oficial y domicilio de arrendador y arrendatario.
- Descripción exacta del inmueble: dirección completa, número de escritura o cuenta predial y estado en que se entrega, idealmente con inventario fotográfico.
- Datos del obligado solidario, con la misma precisión que el arrendatario principal.
En vivienda de CDMX, el Código Civil prevé que el contrato lleve nombres de las partes, ubicación y descripción del inmueble y su estado, renta, garantía, destino habitacional, plazo, depósito o datos del fiador, y la facultad con que firma el arrendador (art. 2448-F, fracciones I a X). Fuente: Código Civil para el Distrito Federal. Consulta la versión vigente en tu entidad.
Si tú no eres el dueño que firma
Si firma un apoderado, administrador o copropietario, anota el instrumento que acredita su personalidad. Un contrato firmado por quien no tenía facultades es una bomba de tiempo. Si el inmueble es heredado, lee antes rentar un departamento heredado sin escrituras.
Cláusulas de plazo, prórroga y terminación anticipada
Todo contrato debe fijar fecha de inicio y término y establecer qué pasa al vencimiento: si se renueva, bajo qué condiciones y con cuánta anticipación se avisa que no. Igual de importante es la terminación anticipada: qué penalización aplica si el inquilino se va antes y qué causas permiten al arrendador terminar el contrato (falta de pago, uso indebido, entre otras).
Lo que dice la ley en CDMX para vivienda
Según los arts. 2448-C y 2448-D del Código Civil CDMX, los contratos de vivienda duran mínimo un año forzoso para ambas partes, prorrogable a voluntad del inquilino hasta un año más si está al corriente. Esto interactúa con tu cláusula de plazo: no puedes pactar contra normas de orden público. El art. 2448 prevé que las disposiciones del capítulo de arrendamiento de vivienda son irrenunciables y que cualquier cláusula en contra se tiene por no puesta.
Si el plazo vence y nadie firma
Si el plazo termina y el inquilino sigue sin oposición, el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado (art. 2487 CDMX). Y las obligaciones de un tercero garante cesan al terminar el plazo determinado, salvo convenio en contrario. Por eso la cláusula de garantía debe extenderse expresamente a prórrogas. Más en prórroga del arrendamiento: derechos de inquilino y propietario y en qué hacer si no firma la renovación. Para pactar la salida, mira rescisión anticipada.
Monto de la renta, depósito y actualización anual
El contrato debe especificar el monto exacto de la renta, la fecha límite de pago, el medio de pago aceptado y las consecuencias de un pago tardío. También el depósito en garantía y las condiciones para retenerlo o devolverlo.
Depósito y recibos en vivienda de CDMX
El arrendador no puede exigir más de una mensualidad como depósito y debe dar recibo de cada pago. Si no entrega recibos por más de tres meses, se presume pagada la renta, salvo requerimiento oportuno (art. 2448-E; el texto publicado lo numera 2428 E). Detalle en depósito en garantía: cuánto cobrar y cuándo se devuelve.
La actualización anual: la cláusula que más se olvida
Fija el porcentaje o índice con que se ajustará la renta cada año. Sin ella, cada aumento es una negociación desde cero. En vivienda de CDMX, la renta solo puede aumentar una vez al año, sin superar la inflación que reporte el Banco de México del año anterior (arts. 2448-C y 2448-D). Según Garrigues, la SCJN resolvió el 25 de febrero de 2026 el amparo en revisión 546/2025 y consideró constitucionales ese límite y el registro digital de contratos (nota de Garrigues). Confirma la vigencia en tu entidad. Un ejemplo ilustrativo: si la inflación anual reportada fuera de 4 %, una renta de $10,000 podría subir hasta $10,400; el porcentaje real es el que publique Banxico. Mira cuánto puedes subir la renta legalmente.
Garantías del contrato de arrendamiento: aval, fiador o protección jurídica
Esta es la cláusula que decide si un contrato realmente protege o solo lo aparenta. El aval y el fiador han sido la garantía tradicional, pero no siempre cubren lo que el propietario cree. Según los arts. 2814 y 2816 fr. I, el fiador puede exigir que se agoten primero los bienes del inquilino, salvo renuncia expresa. En cambio, la solidaridad debe pactarse (arts. 1987 a 1989) y permite exigir el pago total a cualquiera de los deudores. Lee aval o fiador: deja de usar las palabras mal y obligado solidario en arrendamiento.
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Como alternativa o complemento, cada vez más contratos incorporan una cláusula de protección jurídica contratada con un despacho. En Candado Legal, por ejemplo, arranca desde el 25 % de un mes de renta (según plan y uso) e incluye investigación del inquilino y del obligado solidario, elaboración del contrato y el seguro de rentas caídas de la aseguradora aliada (que paga conforme a su póliza, según el plan).
Ejemplo de redacción útil (a revisar por tu abogado)
El obligado solidario responde, como deudor y de manera solidaria, por todas las obligaciones del arrendatario, incluyendo prórrogas, tácita reconducción y hasta la entrega material del inmueble, sin gozar de los beneficios de orden, excusión y división.
Es un ejemplo de estructura, no una fórmula universal: la redacción debe ajustarse al código y a las circunstancias de cada caso.
Uso del inmueble, mantenimiento y responsabilidades
Deja claro para qué puede usarse el inmueble (habitacional, sin subarrendar sin autorización, mascotas si aplica) y quién responde por cada tipo de mantenimiento. Como regla general, las reparaciones mayores o estructurales corresponden al arrendador y el mantenimiento menor y uso adecuado al arrendatario. Por escrito se evitan versiones distintas meses después.
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- Mascotas: cómo redactar la cláusula.
- Subarriendo: cuándo es legal y cómo prohibirlo.
- Obras del inquilino: qué dice la ley si remodeló sin permiso.
- Reglamento de condominio: también obliga a tu inquilino.
Cobranza y vía en caso de incumplimiento
Una cláusula que casi nunca se redacta y es de las más importantes: qué sucede si el inquilino deja de pagar. Plazos de tolerancia, proceso de aviso y vía a la que se recurrirá (cobranza extrajudicial y, en su caso, juicio). No es pesimismo: es que ambas partes conozcan las reglas desde el día uno.
Cuando esta cláusula se respalda con una protección jurídica contratada, la cobranza extrajudicial y, si hace falta, el proceso judicial ya están contemplados dentro del servicio, y el arrendador tiene una ruta clara. Si quieres ver por qué conviene comparar alcances antes de contratar, lee protección jurídica de arrendamiento: qué cubre de verdad.
El juicio especial de arrendamiento
El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares prevé un juicio especial de arrendamiento; si se demandan dos o más meses de renta, el actor puede pedir que el demandado acredite estar al corriente al emplazar, y si no, se embargan bienes (art. 525). Depende de su vigencia en cada entidad: consúltala. Tu contrato debe tener los datos y domicilios que ese proceso exige.
Una última recomendación sobre las cláusulas del contrato de arrendamiento
Ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento sustituye el criterio. Ningún contrato, por bien redactado que esté, sustituye la verificación previa de con quién contratas. La investigación del inquilino y del obligado solidario debe ser un paso previo a la firma, no un trámite posterior al problema. Un contrato sólido y una verificación seria son las dos mitades de una misma protección.
Un dato de contexto: según la ENVI 2020 del INEGI, solo 54 % de las viviendas rentadas declaró tener contrato vigente (dato nacional de 2020). No seas parte de esa mitad sin papel; recuerda además que en CDMX el contrato de vivienda debe registrarse en el registro digital dentro de 30 días (art. 2448-F, texto consultado; verifica su vigencia).
Cláusulas del contrato de arrendamiento extra según el tipo de inmueble
Si rentas un local, consultorio u oficina, el uso, las licencias y el mantenimiento cambian: revisa contrato de renta de local comercial: qué cambia. Si rentas amueblado, anexa inventario: rentar amueblado. Si rentas a una empresa, mira contrato con persona moral.
Para abogados e inmobiliarias: usa una lista de verificación por fracción del art. 2448-F al revisar contratos de vivienda en CDMX, y anota en cada contrato si fue registrado, con fecha y folio. En la cláusula de garantía, distingue por escrito fiador de obligado solidario y extiende la responsabilidad a prórrogas. Verifica siempre la versión vigente del código de la entidad.
Si estás por firmar y quieres asegurar que no falte ninguna cláusula, Candado Legal puede elaborarlo o revisarlo contigo según tu plan. Cotiza en la página para propietarios, conoce la protección jurídica de arrendamiento o revisa los planes de Candado Legal; el chat del sitio cotiza al momento.
Preguntas frecuentes
¿Qué cláusulas debe tener un contrato de arrendamiento?
Identificación de las partes y del inmueble, plazo y terminación, renta con depósito y actualización anual, garantía, uso y mantenimiento, y la vía de cobranza si hay incumplimiento. En vivienda de CDMX, el art. 2448-F lista los datos mínimos.
¿Un contrato sin alguna de estas cláusulas es nulo?
No necesariamente. Pero te deja sin reglas claras y abre conflictos que son más caros de resolver que de prevenir. En vivienda, además, ciertas reglas son irrenunciables y las cláusulas contrarias se tienen por no puestas.
¿Cuánto depósito puedo pedir en una renta de vivienda en CDMX?
No más de una mensualidad, y debes dar recibo de cada pago (art. 2448-E; el texto publicado lo numera 2428 E). Verifica la versión vigente y la regla de tu entidad.
¿Cuánto puedo subir la renta cada año?
En vivienda de CDMX, una vez al año y sin superar la inflación que reporte Banxico del año anterior, según arts. 2448-C y 2448-D. Consulta la vigencia en tu entidad y fija el mecanismo desde el contrato.
¿Es mejor aval, fiador u obligado solidario?
Depende. El fiador puede exigir que primero se agoten los bienes del inquilino salvo renuncia; la solidaridad debe pactarse y permite exigir el pago total a cualquiera. Define por escrito cuál figura firmas y hasta cuándo responde.