Si cobras renta en México, como arrendador ante el SAT debes inscribirte en el RFC, expedir un CFDI (factura) por cada renta que cobras, presentar tus pagos provisionales de ISR y declarar el ingreso en tu anual. Para deducir gastos necesitas comprobantes válidos; sin ellos no hay deducción, y sin CFDI de renta puedes tropezar incluso en un juicio contra tu inquilino.
En corto: estar en regla como arrendador ante el SAT = RFC + CFDI de cada renta + pagos provisionales (día 17 del mes siguiente, o trimestrales en ciertos casos) + anual + expediente con contrato y comprobantes. Lo que sigue explica cada pieza con la ley a la vista; para tu caso concreto, valida con un contador, porque la norma fiscal se reforma seguido.
Por qué debes facturar la renta que cobras
Ser arrendador ante el SAT significa que obtienes ingresos por otorgar el uso o goce temporal de un inmueble. Aplica sea casa, departamento o local, y sin importar si el inquilino es una empresa, un desconocido o tu primo. El ingreso existe y se declara.
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La Ley del ISR señala que quien arrienda debe inscribirse en el RFC, llevar contabilidad y expedir comprobantes fiscales por las rentas (art. 118, fracciones I a III; texto oficial; verifica siempre si hubo reformas posteriores).
El CFDI también es tu prueba en juicio
Aquí está un punto que casi nadie conecta: en un juicio por rentas vencidas, el juez requiere acreditar que se emitieron los comprobantes y, si no, informa al SAT (art. 118 de la Ley del ISR). Es decir, un propietario que nunca facturó puede ganar el cobro y, al mismo tiempo, abrirse un problema fiscal. Mejor tener el expediente limpio antes de demandar.
Cuánto tarda facturar bien
Una vez que tienes tu RFC, la contraseña y tu certificado vigente, emitir el CFDI mensual toma unos minutos. Lo caro es dejarlo para después y juntar doce meses en una tarde.
Qué puedes deducir: gastos reales o deducción ciega
La ley te da dos caminos y solo puedes tomar uno para el ejercicio:
| Opción | Qué deduces | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Deducción opcional (la "ciega") | 35 % de los ingresos por renta, sin comprobar gastos, más el predial pagado | Cuando casi no gastas en el inmueble o no tienes facturas |
| Gastos reales | Predial, mantenimiento, seguros, intereses reales y otros gastos comprobables con CFDI | Cuando tus gastos comprobables superan ese 35 % |
Ambas opciones salen de los arts. 114 y 115 de la Ley del ISR. Ejemplo para entender el orden de magnitud: con rentas anuales de $180,000, el 35 % equivale a $63,000. Si tus gastos facturados del año fueron $40,000, la ciega te conviene; si fueron $90,000, conviene comprobar. Este ejemplo es aritmética ilustrativa, no una proyección fiscal de tu caso.
Gastos que suelen entrar si tienes factura
- Predial y, si aplica, cuotas de mantenimiento que tú pagas.
- Reparaciones y mantenimiento del inmueble.
- Seguros del inmueble.
- Comisión de una inmobiliaria o administrador y honorarios de terceros, con CFDI a tu nombre.
- Intereses reales de un crédito, con constancia.
Sin factura, lo pagado "en efectivo al maestro" no se deduce. Esa es la razón por la que muchos arrendadores terminan con la ciega aunque gasten más. Pide siempre CFDI al proveedor.
Documentos que necesitas tener siempre a la mano
El expediente del arrendamiento no es burocracia: es lo que te sostiene ante el SAT y ante un juez. Reúne:
- El contrato firmado, con datos completos del inquilino y del obligado solidario.
- Los CFDI emitidos mes a mes.
- Comprobantes de pago de la renta (transferencias o recibos).
- Comprobantes fiscales de gastos que quieras deducir.
- Acta de entrega del inmueble, con fotografías.
- El resultado de la investigación del inquilino, si la hiciste.
Cuando el inquilino es familiar, suele pensarse que el contrato sobra por confianza. Fiscalmente es al revés: sin contrato es más difícil sostener que lo que recibes es una renta. Lo explicamos en rentar a un familiar: por qué sí necesitas contrato. Y si todavía tienes un acuerdo de palabra, mira qué tan válido es un contrato verbal de renta.
Declaraciones mensuales y anual: el calendario que no debes perder de vista
| Obligación | Cuándo | Nota |
|---|---|---|
| Pago provisional de ISR | A más tardar el día 17 del mes siguiente | Puede ser trimestral si la renta mensual no pasa de diez salarios mínimos (art. 116) |
| Retención de 10 % | Cuando el que paga es persona moral | La retiene y entera quien paga; pide la constancia |
| Declaración anual | En abril del año siguiente, para personas físicas | Ahí acumulas ingresos y aplicas tu deducción |
| IVA | Según el caso | La exención aplica solo a inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación |
Sobre el IVA: la Ley del IVA grava a 16 % el uso o goce temporal de bienes y exenta solo inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación (arts. 1, fr. III, y 20, fr. II; texto oficial). Si rentas oficina, consultorio o local, confirma con tu contador cómo te aplica. Revisa el caso comercial en contrato de renta de local comercial: qué cambia.
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Errores de calendario que salen caros
- Cobrar la renta y declarar hasta la anual, sin pagos provisionales.
- Emitir el CFDI con monto distinto al pactado en el contrato, por ejemplo tras un aumento mal documentado.
- No pedir constancia de retención cuando paga una empresa.
El monto que facturas debe corresponder al que realmente pactaste. Si tienes dudas sobre aumentos, mira cuánto puedes subir la renta legalmente en México.
Cómo la protección jurídica de arrendamiento ayuda a mantener todo en orden
Un arrendamiento ordenado desde el inicio reduce el desorden documental que acompaña a los impagos: contrato claro, investigación del inquilino y del obligado solidario, y una vía de cobranza. Candado Legal ofrece eso desde 25 % de un mes de renta, según plan y uso del inmueble: elaboración de contrato, investigación incluida y cobranza extrajudicial o juicio según el plan. Detalle en protección jurídica de arrendamiento y en la guía completa.
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Ojo con lo que no hace: no sustituye a tu contador ni presenta tus declaraciones. Lo que sí te da es una base documental (contrato, expediente, historial de pagos) que le facilita el trabajo a quien declara por ti.
Ordena tu arrendamiento antes de que el SAT te alcance
Hay una pregunta útil para saber en qué punto estás como arrendador ante el SAT: si mañana te piden el contrato, los doce CFDI del año y los comprobantes de tus gastos, ¿los tienes en una carpeta o tienes que buscarlos en tres correos? La respuesta dice casi todo.
Plan de limpieza en una tarde para tu situación como arrendador ante el SAT
- Confirma que tu RFC y tu constancia de situación fiscal incluyan la actividad de arrendamiento.
- Emite los CFDI pendientes del año, comparando contra tus depósitos reales.
- Pide a tus proveedores las facturas que falten.
- Guarda contrato, actas y CFDI en una carpeta por inmueble.
- Pregúntale a tu contador cuál esquema de deducción te conviene este año.
Ejemplo: cómo se ve un año de renta ordenado
Supón que eres arrendador ante el SAT de un departamento rentado en $12,000 al mes. Es un ejemplo ilustrativo, no un cálculo de impuestos.
| Concepto | Qué haces | Qué guardas |
|---|---|---|
| Cada mes | Cobras $12,000 y emites el CFDI el mismo día | CFDI en PDF y XML, comprobante de la transferencia |
| Antes del día 17 | Presentas tu pago provisional (o lo hace tu contador) | Acuse y línea de captura pagada |
| Cuando algo se descompone | Pides CFDI al plomero o al electricista | Factura a tu nombre y fotos del trabajo |
| Una vez al año | Pagas predial y revisas qué esquema te conviene | Recibo de predial y comparativo |
| Abril | Presentas tu anual | Acuse y papeles de trabajo |
El ingreso anual del ejemplo es $144,000. Con la opción de 35 %, la deducción sin comprobar sería $50,400, sumando el predial pagado. Si ese año arreglaste el boiler, pintaste y pagaste una comisión con factura por más de esa cantidad, vale la pena comparar. Lo importante no es el número: es llegar a abril con elementos para decidir.
Qué hacer si llevas meses cobrando renta sin facturar
Pasa más de lo que se admite: el inmueble se rentó "con confianza", se cobró en efectivo y nadie emitió un CFDI. No hay fórmula mágica, pero sí un orden sensato:
- No lo escondas más. Cada mes sin regularizar es otro mes de rentas sin comprobante.
- Reconstruye el historial. Estados de cuenta, transferencias y mensajes sirven para saber cuánto cobraste y cuándo.
- Habla con un contador antes de presentar nada. Él te dirá cómo regularizar y qué accesorios (recargos, actualizaciones) pueden aplicar en tu caso.
- Formaliza el contrato. Si es verbal, fírmalo ya por escrito; no corrige el pasado, pero ordena el futuro.
Nada de esto es asesoría fiscal personalizada: es el camino típico. Lo importante es dejar de acumular. Un arrendador que factura desde hoy ya está en mejor posición que uno que sigue esperando "el momento".
Para abogados e inmobiliarias: antes de presentar una demanda por rentas vencidas, pide al propietario los CFDI de los meses reclamados. El juez puede requerirlos como parte de la acreditación, y los faltantes conviene regularizarlos con su contador antes de la audiencia, para no abrir un frente fiscal paralelo. Revisa también cuánto tiempo tienes para reclamar rentas vencidas.
Si quieres blindar el arrendamiento desde el contrato hasta la cobranza, revisa los planes de Candado Legal; el chat del sitio cotiza al momento según tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio dar factura (CFDI) por la renta que cobro?
Sí. La Ley del ISR obliga al arrendador a inscribirse en el RFC, llevar contabilidad y expedir comprobantes fiscales por las rentas. Aplica aunque el inquilino sea familiar o no la pida.
¿Qué puedo deducir si rento un inmueble?
Puedes elegir entre deducir gastos reales comprobados con CFDI (predial, mantenimiento, seguros, intereses reales) o la opción de 35 % de los ingresos sin comprobar gastos, sumando el predial pagado. Solo una opción por ejercicio.
¿Cuándo se presentan los pagos provisionales de ISR por renta?
A más tardar el día 17 del mes siguiente. Pueden ser trimestrales si la renta mensual no excede de diez salarios mínimos. Confirma tu caso con un contador.
¿Pasa algo si no tengo contrato de arrendamiento?
Sin contrato es más difícil sustentar ante el SAT que el ingreso es una renta y respaldar deducciones; además, te debilita en juicio. En CDMX, la falta de contrato escrito se imputa al arrendador.
¿Debo declarar si le rento a un familiar?
Sí. El ingreso por arrendamiento se declara sin importar quién sea el inquilino. Un contrato formal ayuda a sostener la relación de arrendamiento frente al SAT.