Los daños al inmueble rentado los paga el inquilino cuando los causa por su culpa o la de sus familiares; el desgaste por el paso del tiempo no se le cobra. El primer recurso es el depósito en garantía, pero si no alcanza, el propietario puede exigir la diferencia. Todo depende de que puedas demostrar cómo recibió el inmueble y cómo lo devolvió.
En corto: en la CDMX, si el inquilino recibió el inmueble con una descripción detallada, debe devolverlo así, salvo el deterioro por el tiempo o por causa inevitable. Si no hubo descripción, la ley presume que lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Por eso el inventario de entrega vale tanto como el contrato.
Qué dice la ley sobre daños en un inmueble arrendado
El Código Civil para el Distrito Federal establece que el inquilino responde de los perjuicios que sufra el inmueble por su culpa o la de sus familiares. Si lo recibió con descripción detallada, debe devolverlo en esas condiciones, salvo el deterioro por el tiempo o por causa inevitable; sin descripción, la ley presume que lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (arts. 2425, fracc. II, 2442 y 2443).
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Dos consecuencias prácticas. Primera: sin inventario, la ley presume que el inquilino recibió el inmueble en buen estado, pero admite prueba en contrario, así que él puede alegar que ya venía dañado y la discusión se alarga. Segunda: con inventario detallado, la discusión se reduce a comparar fotos y descripciones. Cada código estatal tiene su propio texto, así que si tu inmueble está fuera de la CDMX, confirma el artículo aplicable con un abogado.
Cuando hablamos de daños al inmueble rentado, la clave siempre es la misma: probar el antes y el después. Quien tiene mejores pruebas, gana la discusión, incluso antes de llegar a un juez.
Quién responde por visitas y familiares
La ley habla de culpa del inquilino "o de sus familiares". Eso cubre hijos, pareja o personas que viven con él. Para daños causados por visitas, invitados o mascotas, conviene que el contrato lo diga con claridad: el inquilino responde por todas las personas y animales que ingresen al inmueble con su autorización.
Desgaste natural vs. daño real: cómo distinguirlos
Esta es la fuente más común de conflicto al terminar el contrato. La ley le dice al inquilino que debe hacer las reparaciones de los deterioros de poca importancia que causan normalmente quienes habitan la vivienda (arts. 2441 y 2444). Eso deja un terreno gris que se resuelve con criterio y con evidencia.
| Se considera desgaste natural | Se considera daño imputable al inquilino |
|---|---|
| Pintura opaca por el tiempo | Paredes rayadas, golpeadas o con agujeros grandes |
| Pequeñas marcas en pisos por el uso | Pisos rotos, manchas permanentes o laminados levantados por humedad |
| Herrajes con uso normal | Puertas o cerraduras forzadas o rotas |
| Decoloración de persianas por el sol | Cristales rotos, persianas arrancadas |
| Desgaste de empaques o sellos | Tuberías dañadas por instalaciones no autorizadas |
La frontera no siempre es obvia. Un piso con 18 meses de uso y rayones superficiales es desgaste; el mismo piso con una mancha de pintura y una tabla rota ya es otra historia. En caso de duda, fotos fechadas y el inventario inicial son tu mejor argumento.
Reparaciones menores: lo que le toca al inquilino
Cambiar focos, destapar un lavabo, reponer una llave o resanar un pequeño orificio son deterioros de poca importancia que, por ley en la CDMX, corresponden al inquilino. Escríbelo también en el contrato para evitar discusiones.
Qué pasa si el depósito no alcanza para cubrir los daños
El depósito en garantía suele ser de uno o dos meses de renta, y es un tope fijo que no siempre corresponde a la magnitud real del daño. Revisa cuánto cobrar y cuándo devolverlo en depósito en garantía: cuánto cobrar y cuándo se devuelve.
Un ejemplo ilustrativo: renta de $15,000, depósito de $15,000 y daños por $52,000 entre pintura, un piso levantado y una cocina rota. Aplicas el depósito y quedan $37,000 por cobrar. El camino es el mismo de otros adeudos: primero la vía extrajudicial; si no funciona, la judicial.
Los daños al inmueble rentado suelen descubrirse en la entrega, cuando el inquilino ya tiene un pie fuera. Ese es el peor momento para empezar a juntar pruebas, y el mejor para recordar por qué se hace el inventario el primer día.
Cuando el inquilino ya se fue
- Documenta de inmediato el estado del inmueble con fotos y video fechados.
- Recaba cotizaciones de reparación antes de empezar la obra.
- Notifica por escrito al inquilino y al obligado solidario, con un desglose del reclamo.
- Guarda recibos y facturas de lo que gastes después.
Un dato procesal clave: en los juicios de arrendamiento inmobiliario, la prueba pericial para cuantificar daños, reparaciones o mejoras solo se admite en la etapa de ejecución de sentencia, una vez declarada procedente esa prestación (CNPCF, art. 268; el Código de Procedimientos Civiles del DF lo prevé en su art. 285). Por eso la evidencia del inicio es lo que te sostiene durante todo el juicio.
Cómo cobrar los daños al inquilino: pasos generales
El camino varía según el contrato y la entidad, pero la secuencia habitual es esta:
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- Documentar el daño con fotos, video y cotizaciones.
- Comparar el estado actual contra el inventario inicial firmado.
- Aplicar el depósito si el contrato lo permite, y dejar constancia.
- Enviar un requerimiento formal de pago al inquilino y al obligado solidario.
- Cobranza extrajudicial para evitar tribunales cuando se pueda.
- Procedimiento judicial si no hay acuerdo.
Cómo se hace cada paso lo explicamos en cobranza extrajudicial de rentas: qué hacer antes del juicio.
Qué incluir en el requerimiento de pago
- Descripción del daño y fecha en que lo detectaste.
- Monto reclamado, con cotizaciones adjuntas.
- Referencia a la cláusula del contrato y al inventario.
- Plazo para pagar o responder, y forma de pago.
Un caso frecuente: cambios sin permiso
Si el daño viene de una obra que no autorizaste, el análisis cambia un poco: además de cobrar la reparación puedes pedir que restituya y, en casos graves, la rescisión. Lo desarrollamos en inquilino remodeló sin permiso: qué dice la ley.
Cómo prevenir disputas por daños desde el contrato
La mejor defensa se prepara antes de entregar llaves. Estas son las piezas que más ayudan:
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- Inventario fotográfico firmado por ambas partes, con estado de paredes, pisos, muebles, aparatos y servicios. Mira cómo hacerlo en checklist de entrega del inmueble: el acta que evita pleitos.
- Cláusula de uso del inmueble, con responsabilidad por familiares, visitas y mascotas.
- Cláusula de reparaciones menores a cargo del inquilino.
- Obligado solidario con solvencia real, que responda también por daños.
- Visitas pactadas con aviso previo para revisar el estado a mitad de contrato.
Qué hacer en la entrega final
La visita de devolución es el momento donde se gana o se pierde el reclamo por daños al inmueble rentado. No la dejes para el último día ni la hagas por mensaje.
Programa una visita conjunta, compara contra el inventario inicial y firma un acta de devolución. Si hay observaciones, anótalas ahí mismo. Si el inquilino no asiste, deja constancia de que lo citaste.
Qué incluye la protección de Candado Legal ante daños al inmueble
Candado Legal (Candado Legal, S.A. de C.V.) trabaja desde 1994 la protección jurídica de arrendamiento en CDMX, Edomex y Nuevo León. Según el plan, incluimos investigación del inquilino y del obligado solidario, elaboración del contrato, cobranza extrajudicial y juicio, además del seguro de rentas caídas de la aseguradora aliada (que paga conforme a su póliza, según el plan). La protección arranca desde el 25 % de un mes de renta, según el plan y el uso del inmueble.
No prometemos un resultado en tribunales; lo que sí te damos es un procedimiento ordenado desde el primer requerimiento. Consulta el detalle en protección jurídica de arrendamiento.
Cuánto cuesta reparar y cómo calcular tu reclamo
No existe una tabla oficial de precios de reparación, y cualquier cifra suelta es una invención. Lo recomendable es pedir dos o tres cotizaciones por escrito, con materiales y mano de obra por separado, y conservarlas. Calcula tu reclamo en tres columnas: reparación, tiempo sin rentar y gastos de cobranza.
| Concepto | Qué incluir |
|---|---|
| Reparación | Materiales, mano de obra y limpieza posterior |
| Tiempo sin rentar | Meses razonables que el inmueble no pudo ocuparse por la obra |
| Gastos de cobranza | Lo que el contrato permita cobrar por requerimientos y trámites |
Para abogados e inmobiliarias: pide siempre que el inventario venga anexo al contrato y firmado en cada hoja. Cuando redactes la demanda, pide expresamente la condena a pagar los daños que se determinen en ejecución de sentencia, dado que la pericial para cuantificarlos se admite en esa etapa. Y verifica la vigencia del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en tu entidad: entra por declaratoria local, a más tardar el 1 de abril de 2027.
Si ya tienes un caso de daños o quieres blindar tu próximo contrato, cotiza en la página para propietarios, revisa los planes de Candado Legal o abre el chat del sitio: cotiza al momento.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los daños al inmueble rentado?
El inquilino responde por los perjuicios que sufra el inmueble por su culpa o la de sus familiares. El desgaste por el paso del tiempo o por causa inevitable no se le cobra. El depósito en garantía suele ser el primer recurso.
¿El depósito en garantía siempre cubre los daños?
No. Si la reparación cuesta más que el depósito, puedes exigir la diferencia por la vía extrajudicial o, si no hay acuerdo, por la vía judicial. Conviene tener cotizaciones y el inventario inicial.
¿Qué es desgaste natural y qué es daño?
El desgaste natural es el deterioro normal por el uso, como pintura opaca o pequeñas marcas. El daño imputable implica roturas, mal uso o negligencia, como cristales rotos o tuberías dañadas por instalaciones no autorizadas.
¿Puedo reclamar daños cuando el inquilino ya se fue?
Sí, siempre que tengas evidencia del estado antes y después, como inventario firmado, fotos y cotizaciones. Se inicia con un requerimiento formal y, si no hay respuesta, puede pasar a cobranza o juicio.
¿Cuándo se cuantifican los daños en un juicio de arrendamiento?
Según el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, la prueba pericial para cuantificar daños, reparaciones o mejoras se admite en la ejecución de sentencia, una vez declarada procedente la prestación. Consulta la vigencia en tu entidad.