- Lo que JAMÁS debes hacer
- Paso 1: requerimiento formal de pago
- Paso 2: mediación con fuerza de sentencia
- Paso 3: juicio de recuperación (controversia de arrendamiento)
- ¿Cuánto tarda un desalojo en México?
- El atajo: que alguien litigue por ti mientras se recupera el inmueble
- La verdadera solución es antes de firmar
Un inquilino que no paga se enfrenta por vía legal: requerimiento por escrito, mediación o convenio y, si no hay acuerdo, demanda de rescisión, pago de rentas y desocupación. El tiempo y el costo dependen del estado, del juzgado y de la calidad de tu contrato; ningún abogado serio puede prometerte una fecha exacta de desalojo.
En corto: el Código Civil de la CDMX obliga al inquilino a pagar la renta y permite rescindir por falta de pago; el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares ofrece un juicio especial de arrendamiento oral y herramientas como el embargo temprano. Todo se gana o se pierde en los documentos que tengas desde el día uno.
Día 5 y la transferencia no llegó. Día 12 y "la próxima semana". Esta guía te da el camino completo, con la ley que lo respalda y sin los errores que convierten al dueño en demandado. Si lo que buscas es la versión de urgencia, ve a qué hacer cuando tu inquilino no paga la renta.
Lo que JAMÁS debes hacer con un inquilino que no paga
Nada de cortar la luz o el agua, cambiar la chapa, sacar sus cosas o "meterte a tu propia casa". Eso puede ser despojo, y el moroso pasa de deudor a víctima mientras tú pasas de dueño a demandado. Toda recuperación seria se hace por la vía legal.
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Presión legítima versus presión ilegal
| Sí puedes | No puedes |
|---|---|
| Requerir el pago por escrito y con acuse | Cambiar chapa o impedir el acceso |
| Proponer convenio o mediación | Cortar servicios o retirar pertenencias |
| Demandar rescisión y pago | Amenazar o exhibir al inquilino |
| Cobrar al obligado solidario si firmó como tal | Entrar sin permiso, aunque seas el dueño |
Paso 1: requerimiento formal de pago
Documenta el adeudo y requiérelo por escrito, con fecha y firma de recibido, o vía notario o burofax. Ese papel es la base de cualquier procedimiento posterior, y muchas veces basta para que el inquilino serio se ponga al corriente.
El fundamento legal en la CDMX
El Código Civil para el Distrito Federal dice que el inquilino debe pagar la renta en la forma y tiempo convenidos y responder de los perjuicios causados por su culpa, la de sus familiares o subarrendatarios (art. 2425). La falta de pago y los daños graves imputables a él permiten pedir la rescisión (art. 2489, fracciones I y IV). Fuente: Código Civil para el Distrito Federal. En Estado de México y Nuevo León, revisa el artículo equivalente de tu código civil local.
Qué incluir para que el requerimiento sirva
- Meses adeudados, monto de cada uno y fecha en que vencieron.
- Datos del contrato y del inmueble.
- Plazo claro para pagar y forma de pago.
- Copia al obligado solidario, que también debe quedar notificado.
Paso 2: mediación con fuerza de sentencia
Antes del juicio, la mediación en arrendamiento permite firmar un convenio ante mediador certificado. Si el convenio cumple las formalidades de ley, puede ejecutarse como una sentencia; es la vía que más rentas recupera sin pisar un juzgado cuando el inquilino sí quiere resolver.
La mediación sirve sobre todo cuando el atraso nace de una causa real (pérdida de empleo, enfermedad, un cliente que no pagó). No sirve para quien nunca tuvo intención de pagar: ahí cada semana de plática es una semana que deja de correr a tu favor.
Cuándo saltarte la mediación
- Cuando el inquilino ya desapareció o no contesta.
- Cuando hay indicios de subarrendamiento o identidad falsa.
- Cuando el contrato ya tiene un domicilio de notificaciones y el adeudo es claro: pide asesoría para demandar de inmediato.
Paso 3: juicio de recuperación (controversia de arrendamiento)
Si no hay acuerdo, se demanda la rescisión, el pago de rentas y la desocupación. Con un contrato blindado y un obligado solidario bien investigado, el juicio camina; con un contrato de papelería, se arrastra. Y las notificaciones bien hechas definen buena parte de los tiempos: lee cómo se hace la notificación judicial al inquilino.
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El juicio especial de arrendamiento oral
En el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, el demandado contesta en 15 días tras el emplazamiento y el juez fija la audiencia de juicio dentro de los 15 días siguientes; en ella se concilia, se prueba y se explica la sentencia (arts. 520 a 524). Su entrada en vigor es gradual por estado, con tope al 1 de abril de 2027 según el transitorio del decreto de 2023: consulta la vigencia en tu entidad. Fuente: CNPCF en la Cámara de Diputados.
En la CDMX, el Poder Judicial informó que desde el 1 de diciembre de 2024 operan cinco unidades de gestión judicial civil para los juicios especiales de arrendamiento inmobiliario oral, primera fase de la incorporación del Código Nacional en la capital (Informe estadístico de mayo de 2026). Para entender la audiencia, revisa cómo funciona el juicio oral de arrendamiento en la CDMX.
Embargo temprano: la herramienta que muchos olvidan
Si se demandan dos o más meses de renta, puedes pedir que el demandado muestre recibos o consignaciones selladas de estar al corriente; si no lo hace, se embargan bienes suficientes para cubrir lo adeudado (art. 525 del Código Nacional). Para saber qué bienes sí se pueden embargar, lee si se pueden embargar bienes de un inquilino que debe renta.
¿Cuánto tarda un desalojo en México?
Con un inquilino que no paga, no hay un número único. Depende del estado, del juzgado, de si el inquilino contesta o se esconde, de si apela y, sobre todo, de qué tan sólido esté tu contrato. Un caso bien armado y con mediación previa puede resolverse en meses; uno mal documentado puede durar años.
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| Factor | Acorta el caso | Lo alarga |
|---|---|---|
| Contrato | Cláusulas claras y firma completa | Contrato verbal o con huecos |
| Notificación | Domicilio correcto y verificado | Inquilino ilocalizable |
| Garantía | Obligado solidario investigado | Aval sin bienes o sin datos |
| Actitud del inquilino | Acude y negocia | Apela y retrasa |
Los tiempos reales y cómo acortarlos los detallamos en cuánto tarda un desalojo en México.
El atajo: que alguien litigue por ti mientras se recupera el inmueble
Aquí está la diferencia entre sufrir el proceso y delegarlo. Con una protección jurídica de arrendamiento contratada a tiempo, el despacho lleva la cobranza y la recuperación según el plan, y, si tu plan incluye el seguro de rentas caídas, la aseguradora aliada paga conforme a su póliza (de 1 a 3 meses de renta) mientras el caso avanza. No dejas de tener respaldo y no pisas un juzgado. Candado Legal opera desde 1994 en CDMX, Estado de México y Nuevo León, con protección desde el 25 % de un mes de renta según plan y uso del inmueble.
La alternativa de "aguantar a ver si paga" parece gratis, pero no lo es: cada mes de renta no cobrada sale de tu bolsa sin importar quién tenga la razón.
Qué cubre y qué no cubre un servicio como este
- Cubre: investigación previa, contrato, cobranza extrajudicial y juicio según el plan.
- No promete: resultados judiciales ni fechas de sentencia.
- No sustituye: tu obligación de entregar documentos completos y avisar rápido del atraso.
La verdadera solución es antes de firmar
Tener un inquilino que no paga casi siempre se explica en la firma. El impago se previene ahí: investigación del inquilino en 24 a 48 horas, obligado solidario solvente y contrato con cláusulas ejecutables. El que filtra bien, casi nunca cobra mal. Todo el método está en la guía para rentar seguro.
Checklist antes de entregar llaves
- Identificación y comprobantes que coincidan entre sí.
- Ingresos comprobables en proporción a la renta.
- Obligado solidario con inmueble libre de gravamen y verificado.
- Contrato escrito, firmado en todas sus hojas y con inventario.
- Depósito y primer mes pagados antes de la entrega.
El pagaré y otras herramientas contra un inquilino que no paga
Muchos contratos incluyen un pagaré. Un juez civil de la CDMX explicó que la acción cambiaria del pagaré se ejerce en tres años y que, vencido ese plazo, aún cabe la acción causal, de hasta 10 años; en esta última solo pueden ser demandados quienes firmaron el contrato de fondo, no avales ajenos a él (comunicado 16/2026 del Poder Judicial de la CDMX). Para ver si te conviene, lee si el pagaré en arrendamiento sirve.
Y no dejes que el tiempo juegue en contra: cada renta se cuenta por separado para la prescripción. Aquí está el detalle: cuánto tiempo tienes para reclamar rentas vencidas.
Para abogados e inmobiliarias
Para abogados e inmobiliarias: si el cliente tiene un pagaré y un contrato, evalúa de entrada qué acción conviene. La cambiaria prescribe pronto; la causal da más tiempo pero limita contra quién se dirige. En juicios por dos o más meses, solicita desde la demanda la acreditación de pago o embargo, y verifica en qué fase de entrada en vigor del Código Nacional se encuentra tu entidad antes de elegir vía.
Los asesores inmobiliarios también pueden reducir riesgo desde la colocación del inmueble; mira cómo cerrar rentas más rápido con protección jurídica.
Si quieres cotizar la protección de tu inmueble, hazlo aquí. Y para comparar coberturas, entra a los planes de Candado Legal; el chat del sitio cotiza al momento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda recuperar el inmueble si el inquilino no paga?
Depende del estado, el juzgado y tu contrato. Con mediación y documentos completos puede ser cuestión de meses; con contrato débil o inquilino ilocalizable, años. Nadie puede prometerte una fecha.
¿Qué documentos necesito para demandar a un inquilino que no paga?
Contrato firmado, recibos o estados de cuenta, requerimientos con acuse, identificaciones, datos del obligado solidario y, si emites comprobantes, los CFDI de las rentas.
¿Qué es el juicio especial de arrendamiento?
Es el procedimiento oral previsto en el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (arts. 520 a 524). Su entrada en vigor es gradual por estado, con tope al 1 de abril de 2027; consulta la vigencia en tu entidad.
¿Puedo embargar bienes si debe dos meses o más?
Sí. Si demandas dos o más meses, puedes pedir que el demandado acredite el pago con recibos o consignaciones; si no lo hace, se embargan bienes suficientes para cubrir el adeudo.
¿El pagaré sirve para cobrar rentas?
Sí, con límites. Según un comunicado del Poder Judicial de la CDMX, la acción cambiaria se ejerce en tres años y la causal puede llegar a diez, pero solo contra quienes firmaron el contrato de fondo.
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