Si tu inquilino remodeló sin permiso, la ley está de tu lado: no puede cambiar la forma del inmueble sin tu consentimiento expreso. Si lo hizo, debe restablecerlo al devolverlo, responde por los daños y tú puedes pedir la rescisión del contrato. Lo que decide el caso no es la indignación, sino tu evidencia: contrato, inventario de entrega y fotos con fecha.
En corto: cuando un inquilino remodeló sin permiso, el orden es documentar, notificar por escrito, exigir que lo restituya y, si no lo hace, pasar a la cobranza o al juicio. No te hagas justicia por tu mano: entrar al inmueble o cortar servicios puede costarte caro.
Qué dice la ley sobre modificar un inmueble rentado
En la Ciudad de México, el inquilino no puede variar la forma de lo rentado sin consentimiento expreso del arrendador; si lo hace, debe restablecerlo al devolverlo y responde por daños. Variar la forma sin permiso es, además, causa para pedir la rescisión (Código Civil para el Distrito Federal, arts. 2441 y 2489, fracc. V).
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En el Estado de México, el inquilino solo puede hacer mejoras con autorización escrita del arrendador; sin ella quedan en beneficio del inmueble y no puede cobrarlas. También debe usar el bien conforme a lo convenido y devolverlo en las condiciones en que lo recibió (Código Civil del Estado de México, arts. 7.683 y 7.688). Si tu inmueble está en otra entidad, como Nuevo León, revisa el código local o consulta a un abogado: no te damos aquí un artículo que no hemos verificado.
Qué cuenta como "variar la forma"
La ley no hace una lista cerrada, pero en la práctica estos casos suelen caer ahí:
- Tirar o levantar muros, abrir vanos o unir espacios.
- Cambiar instalaciones eléctricas, hidráulicas o de gas.
- Modificar fachada, ventanas, portón o accesos.
- Cambiar pisos, azulejos o acabados fijos.
- Instalar estructuras permanentes: cocinas integrales, tapancos, bardas.
Modificaciones "de mejora" vs. daños al inmueble
El inquilino que remodeló sin permiso casi siempre dice lo mismo: "lo dejé mejor". Puede ser cierto y aun así incumplir. Que algo se vea mejor no te obliga a aceptarlo ni a pagarlo.
En la CDMX, el arrendador paga las mejoras solo si las autorizó por escrito y se obligó a pagarlas, o si son útiles o urgentes por fuerza mayor. El inquilino sí debe hacer las reparaciones de poca importancia que causa el uso diario (arts. 2423 y 2444). Es decir: pintar o cambiar un foco es del inquilino; tirar un muro sin permiso no se vuelve tuyo ni "gratis" por ser mejora.
Tabla rápida para clasificar el cambio
Antes de reclamar, ubica en qué categoría cae lo que hizo el inquilino. Eso define tu estrategia y el tono de tu primer mensaje.
| Tipo de cambio | Ejemplo | Cómo se trata normalmente |
|---|---|---|
| Reparación menor por uso | Cambiar un foco, una llave de agua, resanar un orificio pequeño | A cargo del inquilino |
| Mejora con autorización escrita | Instalar clósets fijos pactados | Se rige por lo acordado: quién paga y qué pasa al salir |
| Cambio de forma sin permiso | Abrir un vano, quitar un muro | Restablecer, daños y posible rescisión |
| Daño derivado del cambio | Humedad por una instalación mal hecha | Se cobra como daño |
Qué puedes exigir como propietario
Si el inquilino hizo una obra que no autorizaste, el desglose de daños y de restitución se parece al de cualquier otro deterioro: lo explicamos en daños al inmueble rentado: quién paga y cómo cobrarlos.
Dependiendo de la gravedad y de lo que diga el contrato, tus opciones suelen ser estas:
- Restitución del inmueble a su estado original, a costa del inquilino.
- Cobro de daños y perjuicios por la modificación no autorizada.
- Rescisión del contrato por incumplimiento, cuando el cambio es grave o el inquilino se niega a corregirlo.
- Aplicación del depósito en garantía a la reparación, según lo pactado.
Ninguna ruta es automática. Necesitas acreditar la modificación, el estado previo y, normalmente, haber intentado primero una vía extrajudicial.
Qué NO debes hacer
- Entrar al inmueble sin aviso o cambiar chapas para "presionar".
- Cortar luz, agua o gas.
- Sacar sus cosas.
- Descontar de la renta por tu cuenta sin dejarlo documentado.
Cualquiera de esas acciones puede convertirte en la parte que incumple. Si necesitas revisar el inmueble, hazlo con aviso y dentro de los límites; hazlo siempre por escrito y con anticipación razonable.
Cómo documentar la modificación antes de actuar
Sin evidencia, tu reclamo es una opinión. Con ella, es un expediente. Reúne esto antes de escribirle al inquilino:
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- Estado inicial: inventario y fotos de entrega, idealmente firmadas. Si no las tienes, ya sabes qué hacer en tu próximo contrato: checklist de entrega del inmueble.
- Estado actual: fotos y video con fecha, de varios ángulos y con referencias de escala.
- Comunicaciones: mensajes o correos donde notifiques la irregularidad.
- Cotizaciones: dos o tres presupuestos de reparación de proveedores distintos.
- Contrato: la cláusula específica que se está incumpliendo.
Cómo dejar constancia de la visita
Si vas a ver el inmueble, avisa por escrito con anticipación razonable y anota quién asistió y qué se vio. Si el inquilino se niega a dejarte pasar, guarda esa negativa por escrito. Es un dato útil para después.
Un detalle procesal importante: en los juicios de arrendamiento inmobiliario, la prueba pericial para cuantificar daños, reparaciones o mejoras solo se admite en la etapa de ejecución de sentencia, una vez que se declaró procedente esa prestación (CNPCF, art. 268). Por eso conviene que tu documentación del estado inicial y del cambio sea sólida desde el principio.
Qué hacer si el inquilino no corrige la situación
Notifica por escrito, da un plazo razonable y claro para restituir, y guarda el comprobante. Si no hay respuesta, el siguiente paso suele ser la cobranza extrajudicial formal; revisa cobranza extrajudicial de rentas: qué hacer antes del juicio. Y si tampoco funciona, valora la vía judicial.
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En la CDMX, el Poder Judicial informó que implementa la audiencia de juicio en el procedimiento especial de arrendamiento conforme al Código Nacional; en otras entidades la entrada en vigor depende de su declaratoria, así que consulta la vigencia en tu estado (Poder Judicial de la CDMX, comunicado 40/2026). Para entender el procedimiento, lee juicio oral de arrendamiento en CDMX: cómo funciona.
Cuándo conviene negociar
Cuando un inquilino remodeló sin permiso, lo primero que quiere el propietario es castigar. Lo que más conviene es recuperar el inmueble en buen estado y sin perder meses de renta.
No toda remodelación merece demanda. Si el cambio es reversible y el inquilino coopera, un convenio por escrito puede salir más barato: él restituye, tú firmas un acta de entrega y se cierra el tema. Lo que no debes hacer es aceptar de palabra. Todo acuerdo se firma.
Cómo prevenir este problema desde el contrato
La mejor defensa se escribe antes de firmar. Un contrato sólido incluye:
- Cláusula que prohíba alterar estructura, instalaciones o fachada sin autorización escrita.
- Definición de qué mejoras menores sí se permiten, como colgar cuadros o pintar con colores neutros.
- Obligación de restituir al terminar y de pagar los gastos de restitución.
- Inventario fotográfico anexo, firmado por ambos.
- Penas y consecuencias claras por incumplir.
Revisa también las cláusulas básicas que todo contrato de arrendamiento debe llevar. En Candado Legal la elaboración del contrato y la investigación del inquilino y del obligado solidario forman parte de los planes, porque prevenir cuesta menos que litigar.
Qué hacer si tienes protección jurídica contratada
Si cuentas con protección de Candado Legal, avísanos en cuanto detectes el cambio. Según el plan, cubrimos desde la investigación previa hasta la cobranza extrajudicial y, de ser necesario, el juicio, además del seguro de rentas caídas de la aseguradora aliada (que paga conforme a su póliza, según el plan). La protección arranca desde el 25 % de un mes de renta, según el plan y el uso del inmueble, y opera en CDMX, Edomex y Nuevo León. Revisa qué incluye cada plan en protección jurídica de arrendamiento.
Cuánto puede costar una remodelación no autorizada
No hay tarifa única, y no vamos a inventar una. Lo que sí puedes hacer es estimar con cotizaciones. Piensa en tres bloques: obra de restitución, acabados que se perdieron y el tiempo que el inmueble no se puede rentar. Un ejemplo ilustrativo: si restituir cuesta $45,000 y el inmueble queda dos meses sin rentarse a $14,000, tu pérdida real ronda los $73,000, mucho más que un depósito de uno o dos meses. Por eso la prevención y la documentación importan tanto.
Para abogados e inmobiliarias: pide siempre un acta de entrega con fotos firmadas y anéxala al contrato. Es la prueba que más pesa cuando el inquilino alega que "así lo recibió". Y recuerda que la cuantificación pericial de daños se deja a la ejecución de sentencia, por lo que conviene que la demanda pida expresamente la condena a restituir y a pagar los daños que se determinen.
Si tu inquilino remodeló sin permiso y no sabes por dónde empezar, cotiza tu protección en la página para propietarios, revisa los planes de Candado Legal o abre el chat del sitio: cotiza al momento y puedes platicar tu caso con el equipo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar a mi inquilino a regresar el inmueble a su estado original?
Sí. Si cambió la forma del inmueble sin tu consentimiento expreso, debe restablecerlo al devolverlo y responde por los daños. Es clave tener documentado el estado previo con inventario y fotos.
¿Una remodelación sin permiso es causa de rescisión?
En la CDMX, variar la forma del inmueble sin permiso es causa para pedir la rescisión. Cada caso depende de la gravedad y de lo que diga el contrato; confirma con un abogado cómo aplica en tu entidad.
¿Tengo que pagar las mejoras que hizo el inquilino?
Solo si las autorizaste por escrito y te obligaste a pagarlas, o si son útiles o urgentes por fuerza mayor. En el Estado de México, sin autorización escrita las mejoras quedan en beneficio del inmueble y el inquilino no puede cobrarlas.
¿El depósito en garantía cubre una remodelación no autorizada?
Puede aplicarse a la reparación según lo pactado, pero rara vez alcanza para obras estructurales. Por eso conviene una cláusula clara y, si hace falta, una cobranza formal.
¿Qué hago si el inquilino dice que fue una mejora?
Que sea mejora no te quita el derecho a exigir explicaciones o su reversión si no hubo autorización. Pide que lo diga por escrito y revisa el contrato y tu evidencia antes de responder.